Schlusslicht Deutschland: Warum nur so wenige Wohneigentum haben

Viele Menschen kämpfen mit ihren täglichen Lebenshaltungskosten. Einen dicken Batzen in der monatlichen Rechnung stellt meist die Miete dar. In keinem anderen EU-Land leben so wenig Menschen in den eigenen vier Wänden wie in Deutschland. Wohneigentum wird hierzulande oft als Luxus angesehen - während es in vielen anderen Ländern ein normaler Bestandteil der Altersvorsorge ist.

NRW Schlusslicht bei Wohnungseigentum

Laut der Statistikbehörde Eurostat leben im EU-Durchschnitt 68 Prozent der Menschen in ihrem Eigentum. Die höchste Wohneigentumsquote hat Rumänien gefolgt von Kroatien, Polen und Spanien. Selbst in Ländern wie Schweden oder Frankreich, die im EU-Ranking auf den hinteren Plätzen liegen, leben deutlich mehr Menschen in ihrer eigenen Wohnung als in Deutschland. Die Bundesrepublik bildet in der Europäischen Union das Schlusslicht.

In NRW ist die Wohneigentumsquote deutschlandweit mit 38,5 Prozent nach Sachsen (34,5 %) und Mecklenburg-Vorpommern (37,8 %) die niedrigste - bezogen auf Flächenbundesländer. Die Rate in Bremen, Hamburg und Berlin ist noch niedriger. Außerdem gibt es in NRW deutliche Unterschiede zwischen großen Städten und ländlicheren Gebieten. Während die Wohneigentumsquote in Düsseldorf bei 21,8 Prozent und in Köln bei 24,5 Prozent liegt, sind es in Coesfeld immerhin 55 Prozent, in Euskirchen 58,1 Prozent.

Mietwohnung als Tradition

Die Gründe dafür sind vielfältig, es geht um Geschichte, Wirtschaftspolitik und kulturelle Tradition: Nach dem Zweiten Weltkrieg waren viele Städte in Deutschland stark zerstört, Millionen von Menschen wohnungslos. In den 1950er- und 1960er-Jahren entstanden hunderttausende Mietwohnungen - im Osten genauso wie im Westen.

Bis heute fördert die Bundesregierung den sozialen Wohnungsbau deutlich stärker als den von selbstgenutztem Eigentum. "Diese historische Entwicklung hat das Mietmodell in Deutschland tief verankert", schreibt das Statistische Bundesamt.

Hinzu kommt: In Deutschland ist der Mieterschutz hoch. Mietverträge sind oft langfristig, Vermieter dürfen die Miete nur begrenzt erhöhen, Kündigungen sind schwer durchzusetzen. Vielen Menschen erscheint das Wohnen zur Miete daher als die einfachere und sicherere Wahl.

Hohe Kaufnebenkosten in Deutschland

Ein weiterer Grund, der bis heute viele vom Kauf einer eigenen Wohnung abhält, sind die in Deutschland vergleichsweise hohen Kaufnebenkosten: Für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler muss man laut Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) noch einmal gute zehn bis zwölf Prozent vom Kaufpreis draufschlagen. Seit 2022 sind zudem die Zinsen für Immobilienkredite in Deutschland wieder stark angestiegen.

Und auch das ist in Deutschland anders als in vielen anderen Ländern: Zinsen für einen Wohnungskauf-Kredit kann man hier nur dann steuerlich absetzen, wenn man die Immobilie nicht selber bewohnt. Für Immobilienkredite verlangen Banken außerdem oft einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent - für viele junge Familien oder Geringverdiener eine unüberwindbare Hürde. Laut IW verfügen nur 12 Prozent der jungen Mieter über ein Finanzvermögen von mehr als 60.000 Euro.

Bis 2022 war Mieten und Kaufen fast gleich teuer

Bei der Frage, ob man kaufen oder mieten sollte, spielt natürlich die Bezahlbarkeit eine große Rolle. Bevor die Kreditzinsen ab 2022 wieder anstiegen, kostete Eigentümer in NRW die Immobilienfinanzierung monatlich weniger als 25 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens. Ende 2022, nach dem Zinsanstieg, stieg der Anteil auf bis zu 38 Prozent.

Allerdings frisst auch eine monatliche Miete einen Teil des Einkommens. 2024 mussten Haushalte in NRW bei Neuanmietung rund 30 Prozent ihres Einkommens für die Nettokaltmiete aufwenden. Vor der Zinswende 2022 war Mieten und Kaufen laut IW fast gleich teuer, bezogen auf das durchschnittliche Nettoeinkommen. Zeitweise war Eigentum sogar günstiger. Mit den höheren Zinsen habe sich das Blatt aber gewendet, schreiben die IW-Experten.

Was machen andere Länder anders?

Die Gründe dafür, dass in allen anderen EU-Ländern viel mehr Menschen in eigenen Wohnungen und Häusern leben, sind vielfältig. In den Ländern Osteuropas, wo die Eigentumsquote über 90 Prozent liegt - wie Rumänien, Slowenien oder Kroatien - war es der Zusammenbruch des Kommunismus, der dazu führte, dass massenweise Wohnungen privatisiert wurden. Die damaligen Mieter konnten ihre Wohnungen oft zu sehr günstigen Preisen kaufen - wenn auch mit erheblichem Sanierungsbedarf.

In Norwegen unterstützt die Regierung den Immobilienerwerb aktiv durch Steuererleichterungen und zinsgünstige Kredite.

In Ländern wie Spanien ist es vor allem eine kulturelle Frage, in den eigenen vier Wänden zu wohnen: Wohneigentum gilt als Familientradition und Sicherung des Wohlstands. Viele Immobilien werden über Generationen hinweg weitergegeben, was die Eigentumsquote stabil hält.

Wohnungsmarkt als "Prüfstein für soziale Gerechtigkeit"

Marcel Fratzscher

Das ist in Deutschland ähnlich - allerdings mit einem großen Unterschied: Es gilt nur für bestimmte soziale Schichten. "Wer heute in Deutschland ein Eigenheim besitzt, verdankt das häufig nicht der eigenen Arbeit, sondern den Eltern", sagt Marcel Fratzscher, Präsident des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung in Berlin. Kinder von Immobilieneigentümern hätten eine höhere Chance, selbst einmal Eigentum zu haben. "Wer aus einer Mieterfamilie stammt, hat diese Chance kaum." Der Wohnungsmarkt, so Fratzscher, sei also nicht nur eine Frage des Einkommens, sondern der Herkunft.

In einer Studie hat das DIW Ende vergangenen Jahres dargestellt, wie auch beim Wohneigentum die "Aufstiegschancen der Nicht-Privilegierten stagnieren": Wohlhabende Eltern vererben nicht nur öfter Eigentum, sie helfen auch oft beim Immobilienkauf - indem sie für Kredite bürgen, zinslose Darlehen vergeben oder das nötige Eigenkapital beisteuern. "In Summe wächst die Ungleichheit zwischen jenen, die Immobilien besitzen, und jenen, die dauerhaft Mieter bleiben."

Für junge Menschen ohne familiäres Vermögen sei der Traum vom Eigenheim oft nur noch eine Illusion, sagt Fratzscher. "Für die Generation der heute 30- bis 40-Jährigen ist Wohneigentum in den Städten nahezu unerreichbar geworden, selbst mit gutem Einkommen."

Vor- und Nachteile von Wohneigentum

"Nur noch Illusion": Der Traum vom Eigenheim

Für viele Menschen, insbesondere junge Berufstätige oder Familien, bietet das Mieten mehr Flexibilität. Ein Umzug in eine andere Stadt scheint einfacher, wenn man nicht an ein Eigentum gebunden ist. Für viele ist die Option, im Zweifel zu vermieten, ein Schreckenszenario.

Andererseits: Wohneigentum kann eine Altersvorsorge sein. Man hat später ein Dach über dem Kopf - ohne Angst vor steigenden Mieten. Oder man hat regelmäßige Zusatzeinnahmen durch Vermietung.

Bei sozialer Schieflage droht Verlust der Wohnung

Wen das Schicksal allerdings zum Bürgergeldempfänger macht, dem ist diese Altersvorsorge nicht mehr sicher. In dem Fall darf eine selbst genutzte Eigentumswohnung für vier Personen nicht größer als 130 Quadratmeter sein. Beim Eigenheim liegt die Grenze bei 140 Quadratmetern. Andernfalls zählt sie als Vermögen und wird entsprechend auf das Bürgergeld angerechnet. Diese Gesetzgebung wird seit Langem von verschiedenen politischen Parteien kritisiert.

Das DIW hat aus seiner Studie Forderungen an die Politik abgeleitet: Die dürfe "nicht länger so tun, als sei das Eigentum allein eine Frage der persönlichen Leistung". Statt teurer Subventionen - wie der früheren Eigenheimzulage - brauche es "gezielte Instrumente für Haushalte mit mittleren und unteren Einkommen: staatliche Bürgschaften, Zuschüsse zum Eigenkapital oder zinsvergünstigte Kredite für Erstkäufer ohne familiäre Hilfe". 

Unsere Quellen:

Sendung: WDR.de, "Warum nur so wenige Menschen in NRW Wohneigentum haben", 20.02.2026, 18:05 Uhr