Što stanari smiju, a što ne u Njemačkoj?

Tema stanarina i dalje ostaje jedna od najosjetljivijih političkih tema koja malo koga ostavlja ravnodušnim. To je i razumljivo ako se u obzir uzme činjenica da se ova tema na ovaj ili onaj način, tiče svih pripadnika njemačkog društva. U današnjem izdanju podcasta Cosmo BHS se zato opet okrećemo ovoj temi i to iz više uglova. U razgovoru s reporterkom Majom Marić analiziramo jednu novu sudsku presudu koja se tiče podiznajmljivanja stanova a govorimo i o novim prijedlozima ministrice pravosuđa za veću zaštitu stanara.

Situacija na tržištu nekretnina u Njemačkoj se ne smiruje ni u novoj godini. Naprotiv: cijene kako najamnina stanova tako i stanova za prodaju, rastu.

Prema izvješću Središnjeg odbora za nekretnine u Njemačkoj (ZIA), najamnine nastavljaju rasti. Na saveznoj razini, stanovi su u četvrtom tromjesečju 2025. poskupjeli za 4,1 posto više u usporedbi s istim razdobljem prošle godine.

Najveći rast najamnina zabilježen je u Kölnu, u prosjeku za 7,6 posto, na 15 eura po četvornom metru. U Hamburgu je rast iznosio 5,4 posto, na 14,41 euro.

U Münchenu je porast bio nešto manji – plus 4,6 posto – no razina cijena ovdje je otprije bila posebno visoka, 22,62 eura po četvornom metru.

U Frankfurtu na Majni stanovi su se u prosjeku nudili po cijeni od 17,19 eura po četvornom metru, a u Berlinu po 15,78 eura. „Za 2026. godinu očekuju se daljnja povećanja cijena najamnina“, navodi se u izvješću.

Krov nad glavom je odavno postao jedna od središnjih tema njemačke politike. Stoga ni ne čudi da je socijaldemokratska ministrica pravosuđa Hubig prije nekoliko dana predložila zakonski paket koji bi omogućio reformu zakonodavstva u sektoru nekretnina. Zakonske promjene idu u smjeru zaštite stanara kako od otkaza stanarskg ugovora tako i u smjeru zaštite povišenja stanarina.

U isto vrijeme Vrhovni sud je donio i jednu presudu koja ograničava manevarski prostor onim stanarima koji svoj unajmljeni stan iznajmljuju trećim licima/osobama. Oni to naime i dalje smiju ali pri tome ne smiju ostvarivati zaradu.

No mnogi se sada pitaju što stanari smiju a što ne smiju, presudu je proučila i pravila proanalizirala naša današnja reporterka Maja Marić.

Kada govorimo o stanarskim pravima i najmu, moramo spomenuti i kategoriju podnajma ili "podizdavanja" stanova. Što uopće ulazi u taj pojam?

Podnajam (njem. Untermiete) znači da osoba koja već ima ugovor u najmu, dakle zakonski podstanar, recimo to tako, daje u podnajam stan, ili dio stana, trećoj osobi uz naknadu. Ta treća osoba nije u direktnom ugovornom odnosu s vlasnikom stana nego s tim glavnim najmoprimcem.

Je li podnajam stanova u Njemačkoj zakonski dozvoljen?

Da, ali ne automatski i ne bezuvjetno. Njemački zakon dopušta podizdavanje samo pod određenim uvjetima. Ključno je da glavni najmoprimac ima tzv. "opravdani interes" i da o tome obavijesti stanodavca, odnosno dobije njegovu suglasnost.

U te opravdane situaciju ulazi kada netko privremeno odlazi u drugi grad ili državu zbog posla, studija, obitelji ili bolesti, ali želi zadržati stan. Također, ako netko želi iznajmiti samo jednu sobu jer su mu se promijenile financijske okolnosti. Ono što nije opravdani interes, kako kaže Savezni sud, je želja za zaradom.

Što je točno odlučio Savezni sud Njemačke (Bundesgerichtshof, BGH)?

Donesena je presuda koja glasi da glavni najmoprimac ne smije ostvarivati profit podizdavanjem stana. Konkretno, sud je rekao da podizdavanje ne smije postati poslovni model. Ako netko stan koji sam plaća, primjerice, 500 eura, podnajmljuje za 900 ili 1.000 eura - to nije dopušteno.

Slučaj, u kojem je Savezni sud pravde (BGH) u srijedu donio presudu, mogao bi imati posljedice za cijeli sustav, kažu neki. Berlinski stanar naplatio je svom podstanaru 962 eura osnovne najamnine umjesto 460 eura, koju je plaćao on, ostvarivši znatnu dobit. Sud je presudio da stanar ne smije profitirati od podnajmljivanja svog stana osim pokrivanja vlastitih troškova.

U konačnici, presuda bi mogla ojačati stanodavce, a ne podstanare. No mnogi vjeruju da se tom problemu mora pristupiti ozbiljno jer je zloupotreba podnajma u porastu.

Berlinska udruga najmoprimaca nema statistiku o tome koliko ljudi živi u podstanarskim stanovima, kaže Wibke Werner, direktorica Udruge stanara Berlina. "Zbog napete situacije na berlinskom tržištu nekretnina i teškoća u pronalaženju stana, podnajam će vjerojatno porasti i već nije neuobičajen", kaže Werner.

Znači li to da podizdavanje mora biti potpuno "bez zarade"?

Sud je rekao da podstanar, koji izdaje stan, ne smije imati financijsku korist koja prelazi njegove stvarne troškove stanovanja. Podstanarstvo tako više ne može biti način za ostvarivanje nekakve zarade, jer nije dozvoljena značajna razlika u cijeni koja se ne može opravdati realnim troškovima.

Ali ako i dalje imamo potrebu dati stan u podnajam, koje korake moramo poduzeti?

Vlasnik mora biti obavješten. To je nešto što se ne može naglasiti dovoljno. Pogotovo ako se u podnajam daje cijeli stan. U slučaju da se najmodavac ne obavijesti, podizdavanje je nezakonito i može dovesti do otkaza glavnog ugovora o najmu.

Najmodavca je najbolje obavijestiti pismeno, i svakako navesti razloge za izdavanje, hoće li se u podnajam dati cijeli stan ili samo dio, koliko dugo i tko je osoba koja se useljava.

Ako postoji opravdani interes i ako nema objektivnih razloga protiv, primjerice prenapučenost stana, stanodavac ne bi smio proizvoljno odbiti ovaj zahtjev. Međutim, ako se radi o pokušaju ostvarivanja profita, stanodavac ima pravo odbiti ga, a nakon ove presude BGH-a, ima i jaču pravnu poziciju.

Sada smo govorili o onima koji daju svoje podstanarske stanove u najam, ali što je s onima koji iznajmljuju takve stanove?

Ja prva imam iskustva s tim. Prvi stan u Njemačkoj u koji sam ušla je bio u podnamju tri mjeseca. Dečko koji ga je iznajmio je išao u Australiju tri mjeseca i mi smo dobili ugovor u kojem je sve bilo jasno.

I to generalno nije nikakav problem - ako je situacija jasna i sve osobe znaju tko što iznajmljuje od koga. Ali česte su situacije u kojima su ljudi tek kasnije saznali da uopće ne iznajmljuju stan od vlasnika već od najmoprimca.

A to može biti problem ako dođe do otkaza ugovora jer pravni položaj nije isti. Ako se stan iznajmljuje od vlasnika (Vermieter), postoji puna pravna zaštita koju donosi ugovor o najmu. A ako se stan iznajmljuje od najmoprimca (Untermieter), tada stanarska prava ovise o ugovoru prvog podstanara s vlasnikom. Što znači da mogu prestati gotovo preko noći.

Kako se onda zaštititi i biti siguran da je s najmom sve ok?

Najsigurniji način je - transparentnost prije useljenja. To znači: jasno pitati iznajmljuje li stan vlasnik ili glavni najmoprimac, pročitati ugovor i provjeriti što u njemu piše.

Ako je riječ o podnajmu, mora biti jasno naznačeno da se radi o njemu (Untermiete) i mora postojati pismena suglasnost vlasnika stana. Bez te suglasnosti, najam može u svakom trenutku postati upitan, čak i ako je već plaćen polog i stanarina.

Drugi važan korak je ne ulaziti u tzv. sive zone. Ne prihvaćati usmeni dogovor, ne uplaćivati novac bez ugovora i ne pristajati na objašnjenja tipa "svi to tako rade".

Tražiti da osoba koja iznajmljuje stan može izdati potvrdu stanodavca za prijavu prebivališta tzv. Wohnungsgeberbestätigung za prijavu adrese i da su svi uvjeti (cijena, trajanje, otkazni rok) jasno definirani.

Ako nešto zvuči nejasno ili previše dobro da bi bilo istinito, u njemačkom sustavu stanovanja to vrlo često znači da nije sve u redu.

Savezna ministrica pravosuđa Stefanie Hubig (SPD) izrazila je uvjerenje da će reforma koju je predložila radi jače zaštite najmoprimaca biti usvojena još ove godine – no otpor postoji kako kod koalicijskog partnera Unije CDU/CSU, tako i od strane iznajmljivača.

Udruga vlasnika nekretnina Haus & Grund, koja zastupa više od 945.000 privatnih iznajmljivača, u ponedjeljak je oštro kritizirala ministričine planove. Oni predstavljaju, kako se navodi, „još jedan napad na funkcionalnost tržišta stanova za najam“.

Ministrica iz redova SPD-a Hubig je prošlog vikenda je predstavila nacrt zakona koji sadrži paket novih mjera za zaštitu najmoprimaca – među ostalim stroža pravila za iznajmljivanje namještenih stanova i kratkoročne ugovore o najmu, kao i ograničenje rasta najamnina.

Jedan od prijedloga ministrice pravosuđa jest da iznajmljivači na tržištima s napetom stambenom situacijom ubuduće moraju zasebno iskazivati koji dio najmnine se odnsi na namještaj; on bi usto trebao biti ograničen na pet posto neto hladne najamnine.

Udruga Haus & Grund kritizirala je da bi to značilo „masivno birokratsko opterećenje“, osobito za privatne osobe koje iznajmljuju stanove.

Hubig također želi ograničiti indeksne najamnine, koje su vezane uz kretanje potrošačkih cijena, na tržištima s napetom stambenom situacijom. Najamnine bi smjele rasti najviše 3,5 posto godišnje. Time bi se najmoprimce trebalo zaštititi u razdobljima „naglo“ rastuće inflacije.

Udruga Haus & Grund kritizirao da „kruto“ ograničenje zanemaruje „stvarnost troškova iznajmljivanja“. Vezivanje uz stopu inflacije već je danas „problematično“ – razvoj troškova za iznajmljivače u obrtništvu i građevinarstvu „nedovoljno se odražava“. Time je, prema udruzi, ugroženo očuvanje vrijednosti najamnih nekretnina.

Prema Hubig, dodatna zaštita trebala bi biti osigurana i za najmoprimce kojima je otkazan ugovor zbog neplaćanja najamnine. U slučaju kašnjenja s plaćanjem, redovni otkaz trebao bi se moći jednokratno spriječiti ako se zaostala najamnina u cijelosti podmiri. Haus & Grund je prigovorio da to pomaže onima koji ne žele plaćati i olakšava zlouporabe.

Tržište najamnih stanova u Njemačkoj i dalje je na mnogim mjestima vrlo napeto. Osobito u velikim urbanim središtima najamnine snažno rastu.

Prema podacima Ministarstva pravosuđa, ponude najamnina u 14 najvećih njemačkih gradova u razdoblju od 2010. do 2024. u prosjeku su se udvostručile. Samo u razdoblju od 2022. do 2024. porasle su za više od 20 posto.

Suprotno tome, prijedlozi ministrice pravosuđa Hubig o regulaciji najamnina, „iz naše perspektive iznajmljivača, idu pomalo u pogrešnom smjeru“, rekao je Ralph Henger iz Središnjeg odbora iznajmljivača nekretnina.

Pretjerane najamnine kod stanova s namještajem nisu tako česte kako se prikazuje. Ni ministričine prijedloge o vremenski ograničenim ugovorima o najmu te o ograničavanju indeksnih najamnina na godišnji rast od 3,5 posto udruge iznajmljivača ne smatraju „svrsishodnima“.

O planovima ministrice Hubig oglasila se berlinska tvrtka Wunderflats, koja posreduje u najmu namještenih stanova na nekoliko mjeseci. Ova tvrtka je u jednom vještačenju dovela u pitanje zakonitost planiranih odredbi o visini dodatka za namještaj.

Također se kritizira i ograničavanje kratkoročnih ugovora o najmu na najviše pola godine. „Ovdje se ne postiže zaštita najmoprimaca i potrošača“, rekao je ustavnopravni stručnjak Ulrich Battis. Umjesto toga, potrošači bi bili dovedeni u podređen položaj.

I ova pravila kako se zaključuje, neće pridonijeti tomu da se na tržištu pojavi više stanova s prihvatljivim stanarinama.

Rasprava o stanovima i to posebice o stanovima koje je moguće platiti i dalje ostaje jedna od glavnih političkih i društvenih tema u Njemačkoj. Novi prijedlozi za zaštitu stanara koje je predstavila ministrica pravosuđe Hubig doduše idu u smjeru zaštite stanara koji su već u posjedu ugovora o najmu stana ali ne pridonose tome da se na tržištu nađe više stanova koje si i građani s prosječnim primanjima mogu priuštiti.

U Njemačkoj trenutno nedostaje oko 1,4 milijuna stanova, što predstavlja rekordno visoku razinu. Taj nedostatak gotovo isključivo pogađa jeftinije te socijalne stanove, osobito u metropolitanskim područjima i velikim gradovima i oko njih.

Kako bi se taj manjak nadoknadio do 2030. godine, bilo bi potrebno godišnje izgraditi više od 400.000 novih stanova, dok stručnjaci trenutačno očekuju tek oko 200.000 godišnje.