Kirija: tržišna cijena ili obmana?

Stanovati u Njemačkoj postaje sve veći luksuz. Bez obzira govorimo li o Berlinu, Kölnu, Düsseldorfu, Bonnu ili Münchenu – cijene najma rastu brže nego što većina građana može pratiti. No što kada te cijene rastu više nego što bi smjele?

Ovo je tema za koju nam ne treba poseban povod. Stan je u Njemačkoj i dalje vrlo "tražena roba" i ako u ovom trenutku niste vi oni koji traže bolji, veći ili jeftiniji stan, netko koga znate - gotovo sigurno je.

Situacija na tržištu stanova u, recimo, Berlinu trenutačno je prilično napeta i izazovna. Najamnine i dalje rastu, potražnja ne posustaje, a broj oglašenih stanova se jedva povećao. Isto je tako i u Kölnu, Minhenu, Hamburgu, i gotovo svim većim gradovima u Njemačkoj.

U Minchenu je prosječna najamnina već odavno probila granicu od 20 eura po kvadratu u mnogim četvrtima, dok se u Berlinu stanovi za novu najamninu iznajmljuju i za duplo više nego što plaćaju dugogodišnji stanari. Köln i Düsseldorf su nešto povoljniji, ali i tamo rast cijena ne posustaje, dok se, recimo, Bonn još uvijek drži kao relativno pristupačnija alternativa.

U takvom okruženju sve se češće spominje pojam Wuchermieten – prekomjerni, pa čak i lihvarski najam, koji se neprestano provlači kroz javne rasprave i sudske procese. Šta to točno znači i kako se razlikuje od ‘normalnog’ rasta cijena?

Više donosi Nenad Kreizer.

Nenade za početak: što su to Wuchermieten ili previsoke stanarine, neki prijevodi to zovu i najamnim reketom?

Prema definiciji Berlinskog saveza stanara, Wuchermieten su sve one najamnine stana koje premašuju stanarine koje su uobičajene za taj do grada i za slične stanove i to za preko 20 posto. Tako to definira ova udruga. Tzv. kočnica rasta stanarina (Mietspreisbremse) koja je na snazi u mnogim njemačkim gradovima i koju je uvela posljednja vlada, predviđa da pri sklapanju novih stambenih ugovora, cijena najma ne bi smjela biti viša od 10 posto od onoga što se uobičajeno traži za slične stanove u tom dijelu grada.

Dakle, ako prosječna stanarina iznosi 1000 eura - pri sklapanju novog ugovora cijena ne bi trebala biti viša od 1100 eura. Vrijedi li kočnica rasta stanarina - Mietspreisbremse za sve stanove.

Ona ne vrijedi za novogradnje, znači stanove koji se po prvi put iznajmljuju i koji su izgrađeni nakon 2014. Kočnica rasta stanarina ne vrijedi isto tako ako je i prethodni stanar već plaćao stanarinu višu od uobičajene za taj dio grada. Stanodavac smije povećati stanarinu i više od 10 posto od uobičajenog ako je prije toga stan temeljito saniran ili ako mu je poboljšana ekološka bilanca.

Spomenuo si da ovo pravilo nije na snazi u svim gradovima Njemačke?

Kočnica rasta stanarina je na snazi u dijelovima gradova s, kako je to definirano, napetom stambenom situacijom. To se u međuvremenu odnosi na gotovo sva gradska područja, posebice u većim gradovima poput Berlina, Münchena ili Kölna. No od 16 saveznih zemalja kočnica rasta stanarina je na snazi u njih 13. Kočnica je prvobitno donesena do zaključno kraja ove godine ali je produljena do kraja 2029. No i već sad je bilo mnogo otpora u Bundestagu ovom produljenju pa je pitanje hoće li ovaj mehanizam trajno ostati na snazi.

U gradovima koje si spomenuo je zabilježen i najveći broj onih koji plaćaju te tzv. Wuchermieten.

Stranka Ljevica je nedavno objavila aplikaciju na kojoj je moguće provjeriti plaćate li stanarinu koja je 20 posto viša od uobičajene stanarine u vašem kvartu. Pokazalo se da je u Berlinu od oko 55.000 stanara koji su svoju stanarinu provjerili na ovoj aplikaciji njih 38.000 plaćalo više od 20 posto više od uobičajene stanarine a u 22.000 slučajeva stanarina je bila čak 50 posto više od prosječne za taj dio grada.

Je li moguće se boriti protiv pretjerano visokih stanarina?

Moguće je i kako pokazuje uspjeh portala poput Conny.de, Sta/ko je CONNY, iz Berlina? riječ dvije... koji su se specijalizirali za zastupanja stanara, u slučaju da se zaista radi o nedozvoljeno previsokim stanarinama je uspjeh više-manje siguran. Conny jamči da će naplatiti svoje usluge samo u slučaju da snižavanje stanarine bude uspješno.

Postoji li neka zamka u ovoj priči?

Ako se malo pročešljaju komentari, mnogi se žale da Conny pretjerano naplaćuje svoje usluge. U pravilu se radi o šesterostrukom mjesečnom iznosu smanjene stanarine. Dakle ako je Conny uspio sniziti stanarinu za 100 eura mjesečno, tada će naplatiti 600 eura plus porez na dodanu vrijednost. S druge strane mnogi strahuju da im to smanjenje stanarine donosi trajni sukob sa stanodavcem koji na kraju na raspolaganju ima mehanizme kako da vas izbaci iz stana.

Koji su to mehanizmi?

Stanodavac može vrebati svaku vašu grešku: ako se otkrije da ste stan nekome dali u podnajam za vrijeme dok ste recimo bili na odmoru, što se redovito prakticira. Ili ako imate kućnog ljubimca kojeg niste prijavili ili ako u stanu živi netko tko nije prijavljen. No najjači argument stanodavca ako nekoga želi izbaciti iz stana je vlastita potreba, Eigenbedarf. Čak i ako se radi o lažnom iskazivanju vlastite potrebe, to je vrlo teško dokazati. Zato, kako navodi više blogova koji se bave ovom tematikom, treba promisliti prije nego što se zbog nekog određenog iznosa ida u sukob sa stanodavcem. Pogotovo ako se uzme u obzir činjenica da je doći do bilo kakvog novog stambenog ugovora u gradovima poput Berlina, Münchena ili Frankfurta, jednako dobitku na lotu.

Stanarine i dalje rastu. Jesu li na vidiku neke promjene kada je u pitanju stanje na tržištu nekretnina?

Teško. Jedna studija objavljena početkom ove godine a koju su naručile organizacije iz socijalnog sektora, dolazi do procjene da Njemačkoj trenutačno nedostaje najmanje pola milijuna stanova. Situacija na tržištu nekretninama se dodatno zaoštrila dolaskom velikog broja stranaca u Njemačkoj posljednjih godina što povećava pritisak posebice u sektoru jefitnijih stanova. Vlade u posljednjih nekoliko desetljeća su potpuno promašili svoje ciljeve kada je u pitanju gradnja novih stanova. Posljednja je htjela godišnje izgraditi 400.000 novih stanova ali je svake godine taj cilj promašen za oko 100.000 tako da broj stanova koji nedostaju godišnje stalno raste.