- Sendehinweis: Hier und heute | 18. Februar 2026, 16.15 - 18.00 Uhr | WDR
Wie hoch die Erbschaftssteuer bei Immobilien ist, darüber entscheiden im Wesentlichen zwei Faktoren, sagt Christopher Riedel: „Das Verwandtschaftsverhältnis und der Wert der Immobilie.“ Das führt unter anderem dazu, dass heute einige Menschen sehr viel mehr Erbschaftssteuer zahlen müssen als noch vor einigen Jahren.
Denn: Das jetzige Gesetz zur Erbschaftssteuer stamme aus dem Jahr 2009, so der Fachanwalt für Steuerrecht. „Seitdem aber haben sich die Immobilienpreise im Schnitt wenigstens verdoppelt, mitunter sogar verdreifacht.“ Und dementsprechend höher fällt inzwischen auch die Erbschaftssteuer für diese Häuser und Wohnungen aus.
Und auch die Zahl derjenigen ist gestiegen, die überhaupt Erbschaftssteuer zahlen müssen. Denn: Die Freibeträge wurden nicht angepasst. Die besagen: Liegt der Wert der Immobilie je nach Verwandtschaftsgrad unter einer bestimmten Grenze, sind Erben von der Steuer befreit. Bei Ehepartnern sind das 500 000 Euro, bei Kindern 400 000 Euro und bei Enkeln 200 000 Euro.
Was es kostet, eine Immobilie zu erben
Hier und heute. 18.02.2026. 06:25 Min.. Verfügbar bis 18.02.2028. WDR.
Wer muss wieviel Erbschaftssteuer zahlen?
Erben müssen nur den Betrag versteuern, der ihren Freibetrag übersteigt.
Erben müssen also immer nur den Betrag versteuern, der ihren Freibetrag übersteigt. Wie hoch der jeweilige Steuersatz ist, hängt wiederum ab vom Verwandtschaftsverhältnis und dem Wert der Immobilie. Grundsätzlich gilt dabei: Je entfernter der Verwandtschaftsgrad und je höher der Immobilienwert, desto höher ist auch der persönliche Steuersatz – der zwischen sieben und 50 Prozent liegen kann.
Das führt mitunter zu extremen Unterschieden bei der Höhe der Erbschaftssteuer. So kann es sein, dass der Neffe von seinem Onkel eine Wohnung im Wert von 300 000 Euro erbt und dafür 56 000 Euro Erbschaftssteuer zahlen muss. Die Tochter aber, die die gleiche Wohnung von ihren Eltern erbt, von der Steuer befreit ist.
Keine Erbschaftssteuer auf Immobilien müssen zudem Ehe- und Lebenspartner zahlen, die in der zuvor gemeinsam genutzten Immobilie zehn Jahre wohnen bleiben. Das Gleiche gilt für Kinder, die „unverzüglich“, in der Praxis also innerhalb von sechs Monaten in das geerbte Haus oder die Wohnung einziehen und dann dort mindestens zehn Jahre lang wohnen. Mit einer kleinen Einschränkung: Ist die Wohnfläche größer als 200 Quadratmeter, fallen Steuern auf den Teil an, der diese Größe übersteigt.
Was sollten Betroffene beachten?
Eine Option ist die Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken.
Anstatt eine Immobilie nach dem Tod zu vererben, kann man sie auch zu Lebzeiten verschenken. In diesem Fall fällt aber eine Schenkungsteuer an – für welche die gleichen Freibeträge gelten wie bei der Erbschaftsteuer. „Die Freibeträge kann man allerdings immer nur einmal alle zehn Jahre nutzen“, sagt Riedel. Unter Umständen sei es also sinnvoll, eine Immobilie in zwei Teilen mit einem zeitlichen Abstand zu verschenken, sagt Riedel. „Oft werden auch Gestaltungen gewählt, bei denen sich der bisherige Eigentümer ein lebenslanges Nutzungsrecht vorbereitet."
